2021年苏州有购房机会吗？房价走势会如何？
2020年，是不平凡的一年。
这一年大家都过得很不容易。对于在苏州楼市的从业人员，今年是加倍辛苦，可能收获也不丰富。
毕竟，2020年苏州的房子要比2019年难卖太多太多了。售楼处的房子不好卖，二手房东的房子也不好卖。
大家都在预测明年苏州的楼市行情、房价走势会是如何？
以下观点仅供参考，你如果不认可就以你自己的为准。
明年苏州楼市仍不乐观，房价难涨
今年苏州楼市确实很痛苦，但是明年我仍不看好。
理由是供给和需求摆在这里。新房库存超过6.6万套，链家二手房近10万套。按照目前苏州二手房的销售速度，10万套链家上的二手房差不多就要卖20个月。
对比下现在的上海，为什么现在大家都在说上海的行情来了。上海链家二手房4.6万套，库存不到苏州的一半。
并且上海上个月二手房网签3.2万套，创4年来新高。4.6万套链家二手房，按照现在这个速度，2个月不到就能卖光。
因此，我认为苏州明年没有大行情，可能会比今年好，但也好不到哪去。
明年楼市可能没有小阳春
因为疫情的问题，今年楼市小阳春泡汤。
一般小阳春的前一年年尾，都会有个很明显翘尾行情。
比如2018年年底的苏州，还有今年年底的上海，都是很典型的年末翘尾行情。
现在苏州楼市的行情，还是在相当困难的阶段。明年的小阳春，大概率泡汤。
限价不会动摇，限价红利也越来越少
昨天，苏州住建局开了一场“十四五”住房发展规划座谈会。
据了解，会上明确了苏州新房的价格仍然要被控制在4万/㎡以下，2021年限价红线仍很难突破。
限价虽然严格，但是苏州几乎没有新房红利。因为开发商总有办法变相突破限价，不把利让给买房人。
装修包，是其中一个很常见的方法。
相信大部分买房人都很讨厌装修包，为此投诉过的人肯定也不在少数。
但实际上，装修包这个东西在苏州太常见了。许多开发商、楼盘都搞装修包，说明了什么大家应该都懂。
政策不会大动，调控不会放松
苏州楼市里的限购限售政策大概率不会有调整。原因还是苏州不想出头，出头就要挨打。
而且，苏州的土地依旧很抢手，楼市虽不好，土地市场倒是很稳定。
当然一些简单的落户政策调整可能是会有的。不过这种政策调整，对楼市的影响并不大的。
学区房，比较看好
学区房是个很神奇的东西，行情好的时候涨得猛，行情不好的时候它还不跌。
最近我初步统计了今年苏州的二手房成交记录，再次感受到了这个规律。
今年优质学区房的成交价更抗跌，注意必须是优质学区房，炒作的不算。
一方面，确实是优质学区房的价值、流通性更强。另一方面，今年实行的公民同招、民办摇号的政策，也是利好学区房的。
这一政策，将在明年苏州的学区房房价上表现得更明显。这一点在许多其他一二线城市已经印证了。
所以，学区房也是我明年比较看好的。
沪苏同城化
这两年，长三角一体化示范区的关注度是最高的。不过最近，苏州的城市发展又提起了一个新词：沪苏同城化
11月20日，苏州在上海举行城市推介会，会上沪苏两城共签署了90个合作协议。
“长三角要一体化，沪苏更要同城化。”沪苏同城化，可能是一个新角度。
虽然不看好明年的行情，但是认为明年要买房。
买房最好的时机，不是售楼处人山人海、千人抢房、房价一天一个样的时候，而是售楼处没什么人，开发商给出各种优惠政策，二手房东隔三差五降价的时候。
没有最佳的买房时机，只有正确的买房时间。
还要一些具体的买房建议和心态建议，最后也一起分享给大家。
1、任何投资都是低吸高抛，买房不要妄想买在最低点，房价涨起来的损失才是更大的。
2、如果你要买房，不要轻易挂断销售或者中介的电话。挂了，你可能就会错过优惠。
3、租房的朋友，务必远离长租公寓。出租的房东，抓紧把房子收回来。
4、狮山、奥体新房快要断供，如果你迟迟买不到新房，早点看看周边的二手房。
5、房价的涨跌与房价的高低不绑定。6万/㎡的房子可能还没跌，2万/㎡的房子就跌了。
明年，就正式进入“十四五”了。新的阶段，新的规划、新的利好，新的目标让人期待。
机场？新一轮的地铁规划？2万亿的GDP？
楼市可能暂时没什么戏份了，但是苏州城还是很有看头。
但如果我们考虑到苏州市在未来的十年经济的增速可能要下一个台阶，人口的流入速度恐怕也要和过去的十年相比较进一步的减缓，另外城镇居民的人均居住面积今天已经超过了51平方米，租售比今天已经超过了60年，还有如果按照房价收入比的话，今天苏州市的城镇居民人均可支配收入也只够购买每年2.5平方米的面积，城市里面购房的门槛是越来越高，如果考虑到以上的这些因素，在未来10年苏州市的房产投资回报率恐怕与过去10年相比较也要下一个台阶了。
2020年，江苏省有四个市GDP超万亿元，分别是苏州、南京、无锡和南通。其中，苏州GDP稳居省内榜首，突破2万亿大关。
如果单从GDP的角度看，无论是成都还是武汉，都和苏州有一段差距。当然，城市活力不能只看GDP这一个数据，但这也从侧面展现出苏州的实力之强。作为一个普通的地级市，在没有行政政策扶持下，完全凭借自身实力与一众省会城市甚至是区域核心城市比拼，还丝毫不落下风，可见苏州实力之强。
苏州的基本面数值都可以说是相当不错。不仅是GDP傲视群雄，一般公共预算收入也达到2303亿元，位居全国第四；四大先导产业产值达8718亿元，增长11.5%。科创板上市企业数量也位居全国第三，成为首批国家服务型制造示范城市。
而人口方面，苏州也是江苏省人口流入最多的城市，最多可达183万人。而2019年，苏州城区人口超过552万，常住人口破千万，成功晋级“特大城市”。
有这样强悍的基本面，苏州的楼市却并非像其发展那般一帆风顺。
2016-2018年：
早在2016年的楼市高潮中，苏州就位于“房价四小龙”之列，分别与厦门、合肥和南京一起掀起了领涨全国的浪潮，成为了二线城市的房价天花板。在楼市最火热的时期，苏州工业园的房价甚至超过了上海远郊。
然而16年末，中央经济工作会议给出了对楼市的新表述：“房子是用来住的，不是用来炒的。”从中我们可以窥得政府的态度，所以苏州在2016年迎来了四次调控，并且这种严打的态度一直持续到了2018年。
2018-2020年：
2019年，调控周期已到，苏州限购松动，楼市回暖，并且迅速进入了“狂热局面”。在2019年第一季度，苏州市区二手住房成交套数为18275套，同比2018年增长25%。这样的数据是当时苏州近三年来二手房成交的峰值，也就是说，你的房子当时只要还不错，挂出去就能成交。
就在大家期待苏州楼市还能更进一步的时候，2019年5月，苏州因为房价涨幅全国第一被约谈。很快调控新政一出，苏州楼市就正式迈入了下行通道。而经历了极其严厉的“限购”，“限售”之后，苏州的2020年只能说是在稳定中略有提升。
2020年至今：
而临近春节的这段时间，苏州楼市在萎靡了一年多之后，终于有了火爆的势头。截止到1月24日，苏州二手房住宅网签成交量远超2020年的所有月份，房价也实现了三连涨。出现这种回暖现象很大程度是因为苏州为留住打工人们在苏过年，给留苏人员增加了15分的落户积分。此举相当于放宽了落户政策，推动了苏州楼市回暖。
其实苏州这样的城市并非实际需求不足，有人口也有产业，基本面撑得起房价，之所以楼市不火热，政策限制是影响其房价最主要的原因。
换句话说，只要政策放松一点，苏州就会迎来真正的新行情。
所以，在等待政策放松之前，买房人们的机会应该是想办法改善和淘笋盘，等苏州楼市去库存结束。同样，在楼市的低温时代，看准板块等于抓住了“长期饭票”。接下来，给大家推荐苏州的几个板块。
第一，狮山
目前，狮山二手房的局势是挂牌量企稳，挂牌价下跌，成交价也极有可能下跌，这个时候选择投资狮山是很不错的。
蒋老师看好狮山板块最主要的原因，是因为狮山是目前整个高新区周边木渎、胥口乃至姑苏区人民路以西的刚需们改善的首选之地。
苏州有言：“东有金鸡湖，西有狮子山。”狮山板块是高新区的核心CBD，坐拥“一带”、“一环”、“十字”和“八片”。一带指运河景观带，十字指十字型主道路轴，一环指环城市中央公园的活力区，八片指八大功能片区。狮山板块无论是从商业、教育、医疗还是交通来看，配套都很成熟。
不过狮山的房子不算很新，二手房投资比较依赖学区，新盘倒是十分抢手。
第二，金鸡湖片区
其实每座城市都有苏州金鸡湖这样的片区，作为楼市最顶层的存在，无论是单价还是总价都是城市最贵的。
金鸡湖板块没有什么新房入驻，所以基本上都是二手市场。而身为苏州最成熟的区域，金鸡湖展现出了真正的城市CBD该有的素质—不受政策调控影响，房价一路上涨。
很多人觉得金鸡湖的房价已经到顶了。但实际上，2021年金鸡湖核心商务区还有新的土地规划，要引入世界五百强总部和1500名高端人才。这个规划无疑是对金鸡湖板块的一剂强心针。
而且，围绕着金鸡湖有着整个苏州最集中的富人区、商务核心和商业中心，如果你有足够的资金，选择金鸡湖投资，流通性很强，抗风险性也会很强。
第三，奥体
园区的主流核心板块奥体是2020年苏州楼市的c位。房价站在苏州的第一梯队，成交量居然也能身居高位，号召力非常强。
奥体首先自身板块推地的节奏掌握得很好，保持一年出让一宗地的速度，物以稀为贵，地少自然价高。
配套方面，奥体有苏州奥体中心，有即将通车的5号线和6号线做交通支撑，商业和教育医疗方面都是苏州一流的资源。而作为园区倒挂最明显的区域，奥体板块二手房的溢价能力很高。
2020年末，苏州工业园发布了沪苏同城战略的相关政策。那么在接轨上海的战略中，苏州园区无疑充当了排头兵，而奥园作为园区的核心，承接融沪红利，更是后劲十足。
总而言之，今年苏州楼市利率不高，且大量楼盘上市，是刚需者的福音，可以大胆上车。但购房应当谨慎对待，明确自己经济状况承受的价格范围，根据自身需要甄选周边配套、环境等，认真做好购房选择。
买房是普通人最重要的投资行为之一，由于房产兼具居住、投资、融资和学区等功能，购房者需要做好充足的准备，才有可能在有限的房票及购房次数下获得较大的投资收益。
对苏州楼市的分析就到这里，大家有什么看法？欢迎来评论区讨论！
苏州楼市的调整，是购房机会，明年会怎么样？
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